以房养老：如何让梦想照进现实

    2014年6月23日，中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》：7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。该险种的投保人应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

以房养老：如何让梦想照进现实

“以房养老”（老年人住房反向抵押养老保险），即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

然而网上一项“你愿意以房养老吗”的调查显示：愿意者仅有367人次(8.79%)；不愿意者却有3809人次(91.21%)。业内人士分析：以房养老模式解决的只是谁给付养老金的问题，而不是谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老，如何度过晚年时光，谁来照顾他们的起居，谁为他们排遣孤独，这些困扰着中国老龄化社会的核心问题并不能因为“倒按揭”而得到妥善解决，仍需官方政策支持和银保服务配套。

房子押了钱却难支取

2012年10月，时年79岁的四川省成都市孤寡老人钟海泉，与当地社区管理机构签订协议：由社区出钱出力帮自己养老送终，百年之后，自愿把房子赠送给社区。“以房养老”在全国尚处于理论探索的阶段，钟海泉老人因其这一举动，被媒体解读为“成都以房养老第一人”。

今年6月17日，四川省政府提出《关于加快发展养老服务业的实施意见》指出，要按照国家统一安排，探索开展老年人住房反抵押养老保险试点。该意见立刻被业内人士认定为“以房养老”在该省处于正式试水阶段。“以房养老第一人”钟海泉老人如今过得怎么样？

“他们就想宣传，我就说不来他们的好话，害我哦……”时隔一年半之后，编者回访钟海泉老人，没想到他却说自己对“以房养老”这种养老模式后悔了：生活质量并没有得到明显改善，没有用到社区的钱，自己的钱都很难支取。

老人说自己同社区的协议签订不久，搬到了新家，目前租住的屋子只有30多平米见方，卧室只摆放着一张一米宽的床、一张小桌和一台书柜。堂屋里的灯泡坏了，还没人来修，“每个周一和周五有人来帮忙打扫卫生，洗洗衣服，想等他们来了再换，前两天公司说换人了，结果昨天没有来。”老人所说的公司，是由社区购买的居家养老服务，服务机构每周派人来照顾钟大爷两次，每次半天时间。

社区对钟海泉老人的养老模式主要是“邻里守望、社区帮扶”为主，由社区安排人员照顾钟大爷，管好他的衣食住行，帮其看病就医。“只有逢年过节能够献上一点爱心。”

老人抱怨道，开头几个月仍旧照旧领着低保。开始说每个月700块钱生活费，自己没有拿。“他们拿我的钱帮我买了保险叫他们负责吗？买了‘工资’过后，就没得人管了。”“专账”里的钱都是自己的拆迁补偿款和奖金，并非社区给的钱。

“以房养老”也要承担失败风险

“以房养老”也要承担失败风险

“现在他生活得还是不错了嘛，和社区关系也不错。”在社区管理者概念中，还没有把照顾钟大爷当作“以房养老”的尝试。社区服务中心主任马波说，社区为钟大爷做了专账，账本会接受审计和监督，“他有时候也会找理由来要钱，比如买了衣服来报销，我们也会给他，但是理由不充分，我们怕他乱用，就没有给他。”

“虽然现在还有结余，但是如果遇见生病住院，虽然有医保，自费还是要一部分；还有他去世后，还涉及部分安葬费，这点钱肯定不够用。”马波表示，根据协议，如果钱不够，社区将垫付，“将来收取老人新房的房租，可能会贴补这一块。”至于老人去世后房子该如何办，马波表示，这要到时候再看。

对于社区的工作，钟海泉老人有许多牢骚，但是他并没有打算撕毁与社区的协议，他说自己过惯了苦日子，现在是过一天算一天。2004年底，有报道称中国保监会打算在广州、北京、上海等重点城市试点推出主要面向老年群体的“住房逆向抵押贷款的寿险品种”。此后10年，这个俗称为“以房养老”的险种在不同的场合被提及，直到2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中提出“作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险”。

“很多老人辛苦一生置下一套房产，手里却没现钱花，晚年生活质量没保障。如果他们想让房产变现，又想继续居住在老房子里，‘以房养老’不失为一种锦上添花的养老理财选择。同时利于缓解年轻人的购房压力，也能降低房屋空置率。”

个人理财投资指导蔡先生告诉编者，我国人口老龄化程度高，完全靠政策性养老显然不现实。在国人住房自有率非常高的现在，以房养老既能让不动产动起来，也能提升老人晚年生活质量，不失为一项很好的投资保险选择，但是“以房养老”在收益同时，也意味着要承担失败风险。此外，我国推行的住宅用地70年的年限，也让保险公司和许多老人不无担忧。如果“以房养老”参与的人数不多，这个亏本买卖保险公司也是不会做的。这门生意对银行来说有风险，万一老人活得比预期的长呢？对老人来说也难以接受，他们为何不直接卖掉呢？因此，以房养老并不涉及大部分老百姓。再则社会接受和市场培育需要较长过程。

以房养老是养老的补充 并非唯一模式

以房养老是养老的补充 并非唯一模式

“目前来看，能具有以房养老条件的老年人绝大部分收入相对较高。未来，以房养老的推广更应该考虑到生活不太富裕但有房产的工薪族退休老人。”长期关注养老领域的中国政法大学法和经济学研究中心教授胡继晔称，从发达国家几十年的住房反向抵押贷款历程来看，“以房养老”也只是“小众产品”，相当于一款面向老人的金融创新产品，一直也没有成为养老保险的主体。

经济分析人士称，过去一段时间，房价持续上涨，所以保险企业参与以房养老的热情很高，因为房产价值上升利好投资收益获取。目前房价下行，从保险的角度看，这是一个高风险的产品。

四川省社科院社会学专家胡光伟表示，成都这家社区的出发点显然是好的，从钟海泉老人发牢骚来说，这种养老方式看来并没有完全让老人感到舒心和满足。对于老人来说，一方面是“钱难支取”带来的物质上的不自由，个人的权益不能得到保证。另一方面则可能是长期独自要面对的精神空虚。

以房养老是一门“生意”，“它是金融机构做的生意。”以房养老是养老的补充，不能是唯一的模式，“政府要为养老兜底，不能推卸责任。提高养老质量，最根本的还是完善社会保障体系，不断提高养老金，让没有房子的人也能养老，让有房子的人更好地养老。以房养老是提高，适合有基本养老条件的同时又要提高养老质量的人群。”周全的制度和配套服务不可或缺

事实上，我国有些地方已经在尝试各种形式的“以房养老”，也进行了相关的调查，但效果可以说并不尽如人意。上海的“以房自助养老”试点于2007年展开，然而经过一段时间后，真正的申请对象仅是个位数，试点也随即停止。

时评专家徐晓蕾表示，成都钟海泉老人“以房养老”和上海“以房自助养老”，与保监会提出的试点并不一样，但他们都是给人们提了醒，一切良好的愿望都要建立在明确的责任权利上。而最主要是，用“消费房产”取代“留下房产”，这是在挑战中国人的传统观念。

平安证券研报称，在不考虑未来房价风险情况下，如果三四线城市单处房产价格评估值在40万，那么利用房产进行反向融资的额度在20万左右。如果借款人未来生存年限是20年，每月实际收入仅为不足1000元。显然这种“以房养老”模式与现在的住房抵押融资相比，优势不大。

“以房养老”对于社保部门来说，观念的转变需要加大对这一新的养老方式的正确宣传引导，特别是厘清认识上存在的误区。“以房养老”并不能“一揽子”解决老人的养老问题，试点也只能在某种程度上提供帮助。未来中国养老体系将是国家基本养老保险为主导的多元化、多层次体系。2012年底，我省60岁以上老年人已超过548.4万人。根据近期“陕西省政府关于加快发展养老服务业意见的要求”，我省明年一季度将出台具体举措，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。除了明确2020年的远期发展目标，还对今明两年的具体工作任务进行了分解。同时，还包括将闲置的公益性用地调整为养老服务用地，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行，各级福彩公益金的50%以上要用于支持发展养老服务业。

“以房养老在一些发达国家已经非常成熟，在我国还属于新生事物，可能会面临一些抵触，甚至司法纠纷。但总体来看，以房养老是一个多赢的养老模式。尽管成都‘以房养老第一人’的提法存在一定的误读，但他的个案仍不乏启示。”陕西泽诚律师事务所曹铜华表示，按照预计的时间，“以房养老”在我省推行已不遥远，而在它得以证实成功之前，注定将受到严苛的审视和质疑。养老问题，尤其是对于自主养老的老人们，“以房养老”只是一种补充手段，仍需政府和其他职能部门更周全的制度设计和服务配套。